Kısa cevap: Bir arsanın ev yapmaya uygun olup olmadığını tapudaki metrekare değil, imar durum belgesi ve arazi kotları söyler. İmar durumu size ne kadar ev yapabileceğinizi (TAKS, KAKS, kat, çekme mesafesi) gösterir. Kotlar ise o evin arsaya nasıl oturacağını, istinat duvarı ve dolgu gerekip gerekmediğini belirler. Bu yazıda ikisini de Adana’daki villa parsellerinde gördüğümüz gerçek değerlerle anlatıyorum.
- TAKS 0,20 / KAKS 0,40Villa parsellerinde en sık karşılaştığımız değerler
- 1.000 m² arsa200 m² taban, 400 m² emsale dahil alan
- ±0,00 kotuZeminden en fazla +1,20 m yukarıda olabilir
- Ücretsizİmar durumu ve kot ön değerlendirmesi
1. Arsam ev yapmaya uygun mu? 6 adımda kontrol
Arsa almadan ya da projeye başlamadan önce sırasıyla şu altı soruya cevap arayın. İlk ikisinden biri “hayır” ise geri kalanını hesaplamaya gerek kalmaz.
- Planlı mı, plansız mı? İmar planı olan parselde yapılaşma kurallarını plan notları belirler. Plansız alanda (köy, kırsal, tarla) çok daha sınırlı haklar vardır.
- İmar yoluna cephesi ve tapusu tamam mı? Ruhsat için parselin imar yoluna cephesi olmalı ve parselasyonu tapuya tescil edilmiş olmalıdır.
- TAKS, KAKS ve kat adedi ne? Evin tabanda ve toplamda ne kadar büyük olabileceğini bu üç değer belirler.
- Çekme mesafeleri ne kadar? Planda aksi yoksa ön bahçe 5 m, yan ve arka bahçe 3 m’dir. Dar parsellerde evi TAKS değil, bu mesafeler sınırlar.
- Arazi kotları ve eğim nasıl? Kot farkı istinat duvarı, dolgu ve bodrum kararını değiştirir. Maliyeti en çok etkileyen ama en az bakılan kalem budur.
- Altyapı var mı? Yol, su, elektrik ve kanalizasyon. Kanalizasyon yoksa fosseptik komşu parsel sınırından en az 5 m uzakta olmalıdır.
2. İmar durumu nereden sorgulanır?
İlçe belediyelerinin e-imar ekranları ilk bakış için yeterlidir. Ancak bu ekranlar bilgi amaçlıdır. Proje çizdirmeden önce belediyeden resmi imar durum belgesi alınmalıdır; plan notları, çekme mesafeleri, kat ve kot bilgisi bu belgede yazar.
| İlçe | Sorgu kanalı |
|---|---|
| Çukurova | turkiye.gov.tr üzerinden Çukurova Belediyesi imar durumu |
| Seyhan | Seyhan Belediyesi e-belediye, İmar bölümü |
| Sarıçam | Sarıçam Belediyesi KEOS imar durumu |
| Yüreğir | Yüreğir Belediyesi KEOS |
| Pozantı | Adana Büyükşehir e-imar ve Pozantı Belediyesi imar birimi |
| Tüm ilçeler | TKGM Parsel Sorgu: ada/parsel, alan ve konum |
↔ Tabloyu görmek için mobilde yatay kaydırabilirsiniz
3. TAKS ve KAKS nasıl okunur? 1.000 m² arsa örneği
TAKS (taban alanı katsayısı), evin zemine oturan izdüşümünün arsaya oranıdır. KAKS (emsal), emsale dahil tüm katların toplam alanının arsaya oranıdır. Adana’da villa parsellerinde en sık gördüğümüz değerler TAKS 0,20 ve KAKS 0,40‘tır. 1.000 m²’lik bir arsada bu değerler şunu verir:
| Kalem | Hesap | Sonuç |
|---|---|---|
| Azami taban alanı | 1.000 × 0,20 | 200 m² |
| Emsale dahil toplam alan | 1.000 × 0,40 | 400 m² (örneğin 2 kat × 200 m²) |
| Emsal dışı alanlar (üst sınır) | 400 × %30 | 120 m²’ye kadar (merdiven, 1,50 m’ye kadar balkon vb.) |
| Bodrumda emsal dışı | Ayrıca | Otopark, sığınak, teknik hacimler gibi alanlar %30’a dahil değil |
↔ Tabloyu görmek için mobilde yatay kaydırabilirsiniz
Taban alanı her zaman iki sınırın küçüğüdür: TAKS ile bulunan alan ve çekme mesafeleri çıkarıldıktan sonra kalan alan. Örneğin 25 × 40 m’lik bir parselde çekmelerden sonra 19 × 32 = 608 m² kalır; burada evi TAKS (200 m²) sınırlar. 14 m cepheli dar bir parselde ise 3’er metre yan bahçeden sonra bina genişliği 8 m’ye düşer ve evi çekme mesafeleri sınırlar.
Planda TAKS yazmıyorsa 0,40 kabul edilir. Planda kat adedi yoksa yol genişliğine göre belirlenir: 7 m’ye kadar yolda 2 kat, 7–10 m yolda 3 kat. Bu değerler plan notunda aksi belirtilmemişse geçerlidir; Adana Büyükşehir İmar Yönetmeliği ve Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği (son değişiklik 1 Temmuz 2026) esas alınır.
4. Emsal neden brüt alanla karıştırılır?
Müşterilerimizin en sık yaptığı hesap hatası şudur: “Emsalim 400 m², demek ki 400 m² ev yapabilirim.” Oysa üç farklı alan vardır ve hepsi farklı sayıdır:
- Emsale dahil alan: İmar hakkınız. KAKS × arsa alanı.
- Brüt alan: Emsale dahil alan + emsal dışı alanlar (merdiven, balkon, bodrum). Emsalden büyük olabilir.
- Net alan: Duvarlar, kolonlar ve tesisat şaftları çıktıktan sonra yaşanan alan. Brütten küçüktür.
Bu ayrımın bir maliyet tarafı da var. Toplam alanı 200 m²’yi geçmeyen, bodrum hariç en fazla 2 katlı müstakil konut yapı denetim kapsamı dışındadır. Emsalinizin tamamını kullanıp 200 m²’yi aştığınızda yapı denetim hizmeti zorunlu olur ve hizmet bedeli bütçeye ayrı bir kalem olarak eklenir (4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun, md. 1). Emsalin tamamını kullanmak her zaman en doğru karar değildir.
5. Asıl yanlış anlaşılan konu: arazi kotları ve gereksiz istinat
Emsal hesabı hatası kâğıt üzerinde düzelir. Kot hatası ise betona dökülür. Tecrübesiz projeciler, arsanın kotlarını sahada yeterince incelemeden bina kotunu belirleyebiliyor. Sonuç: arsada aslında gerekmeyen istinat duvarları, fazla kazı ya da fazla dolgu. Bunlar hem bütçeyi büyütür hem de bahçeyi kullanışsız hale getirir.
Yukarıdaki planda arsanın kotları yaklaşık 950,9 m ile 953,5 m arasında değişiyor; yani parselin bir ucuyla diğer ucu arasında 2,5 metreyi aşan fark var. Bina ±0,00 kotu 951,51 m’ye oturtuldu. Arazinin en çok yükseldiği kenarda 2,00 m’lik bir istinat duvarı, diğer kenarlarda ise 0,50 m’lik bahçe duvarı üzerine ferforje yeterli oldu. İstinat yalnızca kot farkının kaçınılmaz olduğu yerde kaldı. Benzer bir kot kararının istinat duvarını nasıl gereksiz kıldığını Pozantı 74 m² proje incelememizde de görebilirsiniz.
Subasman (±0,00) kotu evin giriş kotudur ve şu kurallarla belirlenir (planda aksi yoksa):
- Bina giriş kotu tabii zeminden veya yoldan en az ±0,00, en fazla +1,20 m yukarıda olabilir.
- Esas olan yoldan kotlandırmadır: tretuvar kotu, yolun kırmızı kotuna 0,18 m eklenerek kabul edilir.
- Parsel yoldan yüksekse ve ön bahçe en az 10 m ise, ya da parsel yoldan aşağıdaysa ve ön bahçe en az 12 m ise tabii zemin ortalamasından kot alınabilir.
- Eğimli arazide bina 3,50 m kot farkında kademelendirilir; arka bahçede dolgu en fazla 2,00 m olabilir.
Bu kurallar arasında seçim yapılabilen bir aralık vardır. Doğru kot seçildiğinde kazı ve dolgu dengelenir, istinat ihtiyacı azalır, bodrum kullanılabilir hale gelir. Bu yüzden kot kararı, arazide ölçüm yapmış ve onlarca evi oturtmuş tecrübeli bir mühendis tarafından verilmelidir. 1 Temmuz 2026 değişikliğiyle bahçe ve istinat duvarları artık emsal dışı alanların %30 sınırına sayılmıyor; ama bu, duvarın maliyetini ortadan kaldırmıyor.
6. Arsa plansız alanda veya tarla ise ne olur?
İmar planı olmayan alanlarda Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği uygulanır ve haklar belirgin şekilde azalır:
- Köy ve kırsal yerleşik alanlar: TAKS en fazla %40, en fazla 2 kat ve 7,50 m yükseklik. Ruhsat aranmasa da proje onayı gerekir. Büyükşehir sınırında bu statü meclis kararına bağlıdır; parsel bazında teyit edilmelidir.
- Tarla, bağ, bahçe: Bağ evi için TAKS %5 ve toplam en fazla 250 m². Tarım arazisinde tarım dışı kullanım izni olmadan konut yapılamaz.
Pozantı ve yayla parsellerindeki farkları Pozantı’da yayla evi yazısında ayrıca anlattım.
7. Arsa almadan önce kontrol listesi
- Resmi imar durum belgesini ve plan notlarını isteyin; e-imar ekranıyla yetinmeyin.
- TAKS × arsa ve çekme sonrası alanı hesaplayın; küçük olan sizin taban alanınızdır.
- Emsale dahil alanı, brüt alanı ve 200 m² yapı denetim sınırını birlikte düşünün.
- Arsanın en yüksek ve en alçak noktası ile yol kotu arasındaki farkı öğrenin.
- Kot farkı 1 m’yi aşıyorsa projeye başlamadan bina oturumunu bir mühendise inceletin.
- Kanalizasyon, su ve elektrik bağlantısının mesafesini sorun.
Arsa uygunsa sıradaki adım bütçe ve süreçtir: anahtar teslim villa fiyatları 2026 yazısında proje, ruhsat ve yapım maliyetlerini, müteahhit seçerken sorulacak 12 soru yazısında da teklifleri nasıl karşılaştıracağınızı bulabilirsiniz.
Ücretsiz Hesaplama Aracı
Arsanıza ne kadar ev sığar, kaça mal olur?
Arsa alanınızı ve imar değerlerinizi girin; taban alanını, örnek kat planını ve 2026 fiyat aralığını görün.
Ücretsiz · Kayıt gerekmez · Yaklaşık 2 dakika
Bu yazıdaki değerler genel yönetmelik hükümleridir. Parselinize özel plan notları, çekme mesafeleri ve kat sınırları farklı olabilir. Kesin sonuç için imar durum belgeniz üzerinden ücretsiz ön değerlendirme isteyin.
İmar durumunuzu WhatsApp’tan gönderin, ücretsiz değerlendirelim
Sıkça Sorulan Sorular
Arsa, imar durumu ve kot hakkında en çok sorulanlar
TAKS 0,20 KAKS 0,40 ne demek?
Arsanın %20’si kadar alana bina oturabilir ve emsale dahil toplam inşaat alanı arsanın %40’ı kadar olabilir. 1.000 m²’lik arsada 200 m² taban ve toplam 400 m² emsale dahil alan, örneğin 2 kat × 200 m² demektir.
Emsal brüt alan mıdır?
Hayır. Emsal, emsale dahil alanların toplamıdır. Merdiven, 1,50 m’ye kadar balkon gibi alanlar emsalin %30’una kadar emsal dışı kalır; bodrumdaki otopark ve teknik hacimler ayrıca dışarıda tutulur. Bu yüzden brüt alan emsalden büyük olabilir.
Subasman kotu nedir, kim belirler?
Subasman (±0,00) kotu binanın giriş kotudur. Yönetmeliğe göre tabii zeminden veya yoldan en fazla +1,20 m yukarıda olabilir. Kot projeyi çizen mimar ve mühendis tarafından önerilir, belediye onaylar. Doğru kot için arazinin sahada ölçülmesi ve tecrübeli biri tarafından incelenmesi gerekir.
Eğimli arsada istinat duvarı zorunlu mu?
Her zaman değil. İstinat ihtiyacı büyük ölçüde bina kotunun nasıl seçildiğine bağlıdır. Kotlar doğru incelendiğinde kazı ve dolgu dengelenir ve istinat yalnızca kot farkının kaçınılmaz olduğu kenarda kalır.
Arsa ön değerlendirmesi ücretli mi?
Hayır. İmar durum belgenizi ve varsa arsanın kot bilgilerini gönderdiğinizde ön değerlendirmeyi ücretsiz yapıyoruz.
Ahmet Can İlhan
İnşaat Mühendisi (İMO Sicil No: 165611) · 10 yılı aşkın deneyim · 130 villa ve 25 tadilat teslimi. Adana, Mersin ve Niğde’de anahtar teslim villa, tadilat, kentsel dönüşüm ve kurumsal taşeronluk işlerini yürütür.
